Статьи о недвижимости BestRealt.com
| НАВСТРЕЧУ НОВОСЕЛЬЮ Для граждан-очередников, готовых строить жилье за собственные средства, планируется снизить процентную ставку по банковским кредитам, предоставляемым на общих основаниях. Об этих и других ожидаемых нововведениях рассказал, отвечая на вопросы нашего корреспондента, министр архитектуры и строительства Александр Ильич СЕЛЕЗНЕВ. Александр Ильич, какие меры, на Ваш взгляд, следует принять для того, чтобы остановить рост цен на квартиры, как на первичном так и на вторичном рынках? И что, в частности, может способствовать снижению стоимости квадратного метра строящегося жилья у негосударственных заказчиков, которые строят многоквартирные дома с привлечением средств граждан. Чтобы ответить на этот вопрос, для начала давайте определимся. Стоимость может быть рыночная и фактическая. Рыночная стоимость устанавливается застройщиком (заказчиком) или продавцом с учетом рыночных факторов - спроса и предложения на рынке, месторасположения объекта и т.д. В разных городах и у разных объектов она разная и достаточно велика, что делает жилье, реализуемое по рыночной стоимости, недоступным для большинства населения. Что касается фактической стоимости, или себестоимости квадратного метра, то она формируется исключительно из тех или иных затрат, связанных непосредственно со строительством объекта. И эта стоимость сегодня не высока. Например, для льготной категории граждан, строящих жилье с господдержкой, - с привлечением льготных кредитов и субсидий, фактическая стоимость составляет 350-370 долларов за метр квадратный. Если говорить о той категории нуждающихся, которые не попали в списки льготного кредитования, то для них стоимость может быть несколько выше. Например, в прошлом году Мингорисполком строил для таких очередников несколько домов, где цена колебалась от 450 до 500 долларов за метр квадратный. Но, проблема в том, что таких домов строится явно недостаточно. То есть сегодня получается, что мы можем строить сравнительно недорогое жилье для граждан, которые готовы приобретать его без государственной поддержки, но строим его слишком мало, чтобы удовлетворить спрос. Поэтому Советом Министров поставлена задача и над ее претворением в жизнь мы уже работаем совместно с Минским городским и областными исполкомами - увеличить объем строительства доступного жилья для очередников. В текущем году для них должно быть построено 60% от общего объема квадратных метров, запланированных к вводу в Минске и других городах Беларуси. Это примерно 1,32 млн. кв.м, потому что на долю городского строительства приходится чуть более половины того, что строится в целом по республике. В нынешнем году это примерно 2,2 миллиона из 4,2 миллионов, запланированных на год. Остальные 2 млн. – это жилье на селе (около 1 млн. кв.м), строящееся в рамках госпрограмм (5 домиков в каждой сельхозорганизации, агрогородки) и индивидуальное жилищное строительство (тоже около 1 млн. кв.м), когда человек приобретает земельный участок (в городе или деревне) и строит на нем дом самостоятельно. В следующем году объем ввода жилья в городах (без учета индивидуального строительства) планируется довести до 3,2 млн. кв. м. Из них 2,5 (то есть 80%) должно быть возведено для граждан-очередников - не только тех, кто сможет получить льготный кредит, но и готовых строить жилье за собственные средства, включая банковские кредиты, выдаваемые на общих условиях. Кроме того, совместно с Национальным банком мы проработали вопрос о том, чтобы для граждан-очередников, которые не могут претендовать на льготные кредиты и готовы строить квартиры за свой счет, сделать более доступной процентную ставку за пользование нельготным кредитом. Например, сейчас у нас для таких граждан процентная ставка по общим кредитам в белорусских рублях составляет 15 процентов годовых, для ненуждающихся – 17 процентов. Учитывая же наши предложения, очередники смогут в дальнейшем получать кредит под ставку рефинансирования (сегодня это 9,5 процента) плюс 3 процентных пункта. Принципиальная договоренность по этому вопросу уже достигнута, в настоящий момент оформляем соответствующие документы и вносим их Главе государства на утверждение. Помимо этого, в ближайшее время будут внесены на рассмотрение в парламент проекты законов о стройсбережениях и ипотеке, которые уже приняты в Российской Федерации и ряде других стран СНГ. Что же предполагает закон о стройсбережениях? Предположим, сегодня у меня нет денег, чтобы построить квартиру. Я иду в банк, открываю депозит и в течение определенного периода накапливаю сумму, соответствующую, например 25 процентам стоимости квартиры, которую хочу построить. После этого, с согласия банка, я заключаю договор с УКСом или другим застройщиком о строительстве квартиры, и мне банк предоставляет на эти цели более льготный, по сравнению с коммерческим, кредит – например, под 7-8 % годовых. То есть банк в полном объеме финансирует строительство квартиры под залог моих денег, которые лежат на депозите. Сейчас проект закона дорабатывается, и надеюсь, в следующем году он, наконец, будет принят. Кстати сегодня, опережая принятие закона о стройсбережениях, Беларусбанк уже приступил к отработке механизма накопления и кредитования, аналогичного тому, который положен в основу системы стройсбережений. То есть к моменту вступления в силу закона у нас уже будет наработана определенная практика, и внедрять систему стройсбережений будет проще. Полагаю, что увеличение объемов строительства жилья для очередников в сочетании с мерами по увеличению доступности кредитов для очередников, не имеющих право на льготные кредиты, позволит снять тот ажиотаж на первичном и на вторичном рынке квартир, который мы наблюдаем последние годы. Вы считаете, что такое возможно? Полагаю, что да. Вот мы строим жилье КПД (крупнопанельное домостроение). Со всеми плановыми и накладными расходами, с рентабельностью 5 процентов для подрядчика, фактическая стоимость квадратного метра получается 350-370 долларов. Если дом кирпичный, то это где-то до 500 долларов, каркасно-монолитный с заполнением стен газосиликатными блоками – в пределах 600-620. Но когда жилье строится на продажу частными фирмами, то город – тот же Минск на основные расходы накладывает дополнительные: разовый сбор, затраты на отселение по сносу, отчисления на инфраструктуру и т.д. Тем самым создается дополнительная стоимость, которая удорожает квадратный метр для конечного потребителя (дольщика) на 300-350 долларов. В то же время фактическая стоимость, как я уже сказал, не превышает 600-650 долларов (в самых дорогих домах - монолитных). Поэтому когда мы говорим о том, что нужно снижать стоимость строительства, то имеем ввиду не только фактическую стоимость, но и дополнительную стоимость, которая не связана со строительством объекта, однако на которую можно повлиять. Поэтому сегодня министерство как орган госуправления работает над тем, чтобы привести все законодательные акты в соответствие, и чтобы перечисленные меры можно было реализовать на практике. Также отмечу, что по предложению Минстройахитектуры будут составляться двухлетние планы жилищного строительства, чтобы было ясно, на каких площадках будет строиться жилье, чтобы можно было к моменту начала их застройки готовить инфраструктуру не только инженерную, но и социальную, и чтобы освобождать от дополнительных затрат дома, которые строятся для очередников. Хотя, в этом меньше всего заинтересован тот же Мингорисполком. Потому что дельта, о которой я уже говорил, идет на развитие городской инфраструктуры, строительство сетей на новых площадках, на благоустройство дворовых территорий. И как результат – наша столица хорошеет. Но это получается за счет тех, кто строит жилье. Мы же предлагаем, чтобы город продолжал хорошеть, но за счет бюджетных ассигнований, за счет налогов, которые мы все платим в установленном порядке, за счет средств инновационных фондов, например Минэнерго. Значит, можно быть уверенным в реализации на практике той части указа № 72, согласно которой с середины следующего года нельзя будет начинать новое строительство на площадках, не обеспеченных инфраструктурой? Указ действует, и никто его не собирается отменять. И привязка домов, и строительство будет осуществляться только на обеспеченных сетями площадках. Единственное – может быть установлен переходный период, в течение которого, то есть на начальном этапе, создание инфраструктуры будет осуществляться параллельно со строительством жилья с условием, что она к моменту ввода жилья должна быть готова. В некоторых странах СНГ планируют уменьшать объем крупнопанельного домостроения в пользу каркасного и каркасно-монолитного. Пойдет ли Беларусь по такому пути и если да, то что в этой связи ожидает домостроительные комбинаты и в целом крупнопанельное домостроение? Я считаю, что в Беларуси крупнопанельное домостроение будет востребовано и в будущем. Мы не собираемся отказываться от него, и, говоря об увеличении объемов строительства доступного жилья, мы делаем ставку именно на КПД как наиболее дешевое жилье. К тому же, сегодня оно уже более комфортное по сравнению с тем, каким было во времена первых массовых застроек, когда действовали жесткие ограничения на размеры комнат, кухонь, санузлов. Сегодня мы строим панельные дома с квартирами свободной планировки. При этом конструкции стен позволяют добиться той теплопроводности, что и в домах со стенами из кирпича и газосиликата. Кроме того, современные технологии позволяют обеспечивать более качественную сборку панельных домов, что существенно увеличивает их долговечность. Например, когда строили дома первых массовых серий в 60-х - начале 70-х годов, то рассчитывали, что срок их службы не превысит 25 лет. Но прошло уже полвека, а дома стоят, как ни в чем не бывало, за исключением тех, конструкции которых оказались в агрессивной среде, или монтаж был выполнен недостаточно качественно. Обследование таких домов показало, что они еще простоят лет 30 как минимум, если их утеплить, осуществить замену сетей и окон. Современные же дома КПД, построенные с применением новых технологий, имеют гарантийный срок 50 лет, но реально могут простоять и вдвое больше. Кроме крупнопанельного домостроения будет активно развиваться каркасное и монолитное. В 60-е - 80-е годы прошлого века на долю КПД приходилось не менее трех четвертей строящегося жилья. В перспективе мы уменьшим эту долю, но панельное жилье будет более высоких потребительских качеств. А долю каркасного и монолитного домостроения планируется постепенно увеличивать. То есть из 4 млн. кв. м многоэтажного жилья, которое планируется ежегодно вводить к 2010 году в городах, примерно 1,5 млн. – будут дома КПД и 1,5-2 млн. – каркасно-монолитные с заполнением стен газосиликатом. Но, чтобы все домостроительные комбинаты перешли на выпуск более комфортного жилья, нужны инвестиции на их модернизацию. У самих комбинатов таких больших денег, похоже, нет. Иначе они бы уже провели техническое переоснащение производства. Тогда за счет каких средств? В последние годы политика государства была такова, что в первую очередь ставился вопрос о модернизации действующих предприятий собственными силами, в том числе с привлечением средств инновационных фондов, банковских кредитов – опять же банков белорусских. А что касается привлечения иностранных инвестиций в действующие предприятия, то к этому подходили очень осторожно, и можно назвать считанные проекты в строительной отрасли, когда иностранные инвесторы привлекались к модернизации. Будет ли в этом плане что-то меняться в дальнейшем? Если говорить об иностранном инвесторе, то его можно привлечь тогда, когда он реально заинтересован в проекте. Что касается модернизации заводов КПД, то сегодня интереса со стороны иностранных инвесторов пока не наблюдается. Поэтому ставка делается на функционирующий в стране институт финансирования: собственные средства организаций, средства инновационного фонда и банковские кредиты. При этом мы планируем увеличить долю финансирования за счет инновационного фонда. Главой государства подписан указ от 4 августа 2006 г. № 499 "О некоторых мерах по обновлению основных средств в строительной отрасли", в соответствии с которым обязательные отчисления в инновационный фонд должны будут осуществлять все заказчики и подрядные организации, которые участвуют в строительном деле. Причем, процент отчислений не будет зависеть от формы собственности субъекта и доли акций, принадлежащих государству в том или ином акционерном обществе - все будут в равных условиях. Например, если частная фирма строит заправочную станцию, магазин или другой объект, она обязана будет перечислить в инновационный фонд определенную долю своих средств. Мы рассчитываем, что за счет выравнивания условий размер поступлений в инновационный фонд увеличится. Эти деньги пойдут на модернизацию строительных предприятий, в том числе домостроительных комбинатов. В абсолютном выражении деньги нужны приличные – около 100 млн. долларов. Хотя, если распределить их на 14 домостроительных комбинатов, с учетом оптимального срока их модернизации - 4,5 года, то для конкретных предприятий средств потребуется в разы меньше. Все затраты уже просчитаны с учетом средств, необходимых на обновление машин, механизмов, оснастки и т.д. К тому же мы планируем, что средства инновационного фонда будут использоваться предприятиями на возвратной основе - через лизинг, через банк с установлением нулевой ставки за пользование этим лизингом. То есть для организаций и предприятий это будет беспроцентный кредит, который они должны будут в течение 5 лет, уже нарастив мощности, постепенно вернуть. Данные условия приемлемы и поддержаны участниками процесса. Александр Ильич, до того как Вы стали Министром, в течение года в Правительстве обсуждался вопрос о некой реорганизации министерства. Ходили даже слухи, что у нас снова может появиться Госстрой, который будет осуществлять руководство и строительной отраслью и жилищно-коммунальным хозяйством. Во что же вылились эти обсуждения и чего следует ожидать в перспективе? Главой государства и Правительством принято решение сохранить Министерство архитектуры и строительства и его основные функции. Вместе с тем, контрольные функции, касающиеся стандартизации и сертификации строительной продукции, госнадзора в строительстве, проверки качества выпускаемой продукции на соответствие стандартам и документации, функции по контролю качества проектно-сметной документации (экспертиза проектов) с июля текущего года перешли к Госстандарту, при котором созданы два департамента, в том числе департамент по контролю и надзору за качеством строительства и проектно-сметной документации. Минстройархитектуры по-прежнему будет осуществлять управление всем строительным комплексом, независимо от ведомственной принадлежности организаций. У нас осталась научная и нормативная база. Мы, как и прежде будем заниматься разработкой нормативов в строительстве, но утверждать и контролировать их выполнение будет теперь Госстандарт. На мой взгляд – это самый оптимальный вариант реорганизации. Действительно, ранее предлагалось создать Госстрой, наделить его функциями органа госуправления, но "замкнуть" на науку, проектные дела, госстройнадзор и экспертизу, а для управления подрядными организациями дополнительно создать концерн или департамент. Но я считаю, что это было бы не на пользу общему делу, так как усложнило бы работу всех участников строительного процесса. Недавно в Минске прошло очередное заседание Межправительственного совета по сотрудничеству в строительной деятельности стран СНГ, на котором состоялось обсуждение многих вопросов, касающихся строительства. Что из опыта стран Содружества можно реализовать, на Ваш взгляд, в Беларуси? Для меня встреча с коллегами, руководителями и представителями национальных строительных комплексов, собравшимися в белорусской столице для обсуждения общих проблем, была чрезвычайно полезной, особенно с учетом того, что нам в ближайшее время предстоит серьезная работа по совершенствованию стройкомплекса. Так, в 2008 году планируется перейти от ценообразования прошлого века, когда сметная стоимость рассчитывается в ценах 1991 года, на расчеты в текущих ценах. Украина это уже сделала, и ее опыт мы намерены внимательно изучить и применить у себя в Беларуси. Много интересных наработок по жилью в России, например программа «Доступное жилье». Но, поскольку и Беларусь не отстает, а по некоторым вопросам - на шаг впереди, то мы договорились обменяться наработками в жилищной сфере. По промышленности строительных материалов тоже определились, что можно позаимствовать и чем поделиться. Азербайджан заинтересован в создании производства предизолированных труб, аналогичного белорусскому. Проблема, которая всех интересует и которая активно обсуждалась на заседании – состояние домов первых массовых серий. Здесь мы все едины во мнении, что необходимость решения этого вопроса уже назрела. Белорусской стороне поручено внести конкретные предложения на очередное заседание Совета, что необходимо сделать в этом направлении, чтобы поодиночке не изобретать велосипед. Договорились также о целесообразности повторного применения проектов, реализованных в той или иной стране, что намного дешевле, чем разрабатывать собственные проекты. Причем, экономятся как прямые, так и косвенные затраты. Для реализации этой идеи принято решение максимально унифицировать нормативную базу, оставив лишь те нормативы, которые учитывают специфику того или иного региона. А проектов, которые могут быть повторно использованы, за последние годы накопилось достаточное количество, и не только в Беларуси. Александр Ильич, в том, что цены на газ, который мы приобретаем у России, будут расти, уже мало кто сомневается. Вопрос лишь во времени и размерах удорожания. В этой связи, как готовится и готовится ли вообще Министерство к ожидаемым изменениям? Безусловно, мы сегодня пытаемся просчитывать различные варианты. Повышение цены на газ, причем любое – незначительное или существенное, больнее всего ударит по тем направлениям стройиндустрии, которые имеют энергоемкие производства (цементная отрасль, кирпичные заводы, производства по выпуску извести), в себестоимости продукции которых более 50% занимают энергоресурсы и, в частности, газ. Если удорожание будет происходить в больших размерах и скорыми темпами, то придется переходить на наиболее дешевые энергоресурсы. По нашим расчетам, если цена газа превысит 110 долларов за тысячу кубических метров, то в цементном производстве станет выгоднее использовать уголь - вместо газа угольная пыль будет подаваться форсунками в печь. Затраты на это потребуются незначительные. Кстати, Латвия уже перешла на этот вид топлива. Так что и у нас приемлемый вариант будет найден. В заключение, пользуясь случаем, от всей души поздравляю строителей, архитекторов, работников промышленности стройматериалов Беларуси с Днем строителя. Желаю крепкого здоровья вам и вашим близким, счастья, удачи, хорошего настроения и больших успехов в вашей нелегкой, но такой нужной людям работе! Беседу провела Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ. КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ Формирование нового экономического механизма на базе рыночных отношений является основной целью проводимых в настоящее время реформ. Отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценка имущества как раз направлена на решение этих проблем. Вопросы создания и развития конкурентной рыночной системы включают в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права. Соответственно, задачей государства является создание условий для защиты этих прав и обеспечение гарантий для справедливой оценки этих прав. Таким образом, развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и требует создания соответствующей концепции. В концепции оценки учтены следующие основные положения и принципы: - Оценка имущества является самостоятельным (профессиональным) видом деятельности. - Оценка, в первую очередь, является новым научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д. - Базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях в Республике Беларусь необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как слепое копирование зарубежного опыта, так и создание неких “принципиально новых” подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии этого научного направления. - Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности. - Социальный и экономический эффект от развития оценочной деятельности может быть достигнут только при условии соблюдения принципа равенства прав и обязанностей всех участников оценочного процесса, включая и органы государственной власти. - Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования этого вида деятельности. - Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом и те, и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве. - Развитие оценки является необходимым условием для преодоления существующего экономического кризиса, проведения полноценной структурной перестройки, активизации инвестиционных процессов. Государственные функции и принципы регулирования деятельности по оценке Государство на рынке, в том числе и на рынке услуг по оценке, выполняет две роли: во-первых, института, устанавливающего “правила игры”, и, во-вторых, одного из участников этого рынка. Выделяются две различных сферы деятельности государства: - формирование административной системы регулирования деятельности по оценке; - деятельность государства как оценщика. Основной целью создания системы государственного регулирования деятельности по оценке является формирование базовых условий для функционирования этого сегмента рынка услуг, а именно: - юридически закрепить факт появления независимой оценки имущества как самостоятельного вида деятельности; - установить права и обязанности участников этого рынка; - обеспечить процедуры включения этого вида деятельности в общую систему законодательной, исполнительной и судебной власти; - гарантировать выполнение основных систем обеспечения деятельности по оценке, включающих в себя, в частности, системы стандартов, систем аттестации качества услуг, используемых нормативных материалов и т.д. Учитывая все перечисленные задачи, которые необходимо решать, целесообразно в структуре исполнительной власти иметь уполномоченный орган, который осуществлял бы координацию работ в области оценки. При этом данный орган не должен подменять уже существующие органы, которые и должны осуществлять свойственные им функции применительно к вопросам оценки. Это объясняется важностью роли государства в создании и эксплуатации информационных систем по оценке имущества. Такие системы являются чрезвычайно дорогими и требуют для своего создания не только финансовых и интеллектуальных ресурсов, но и, в первую очередь, законодательного разрешения по использованию той или иной информации. Первоочередной задачей является выработка регламентов, по которым, с одной стороны, был бы обеспечен равноправный доступ к информации, не являющейся государственной или иной тайной, всех участников оценочного процесса, а, с другой стороны, информация, используемая в процессе оценки, могла быть проверена на достоверность всеми заинтересованными участниками этого процесса. Основные принципы государственного регулирования оценочной деятельности можно сформулировать в следующих положениях: - принцип создания цивилизованной конкурентной среды в области оценки; - принцип разумного регулирования; - принцип равных возможностей как для государственных, так и негосударственных оценщиков; - принцип единого методологического и информационного пространства. Основной задачей государства является также содействие в применении процедур профессиональной оценки при решении конкретных задач в экономике. Органы исполнительной власти должны стремиться к тому, чтобы вопросы стоимостной экспертизы, стоящие перед конкретным ведомством, всегда решались на основе общей методологической базе профессиональной оценки вне зависимости от того, кто проводит эту оценку – государственный или негосударственный оценщик. Стратегические направления развития в области оценки Оценка для налогообложения Развитие и создание системы налогообложения имущества адекватной системе рыночных отношений является одним из ключевых вопросов налоговой реформы. Необходимо отметить, что оценка имущества и, в первую очередь оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения, является одним из существенных моментов в формировании бюджетов. Снижение налогового бремени на предприятия является одним из важных аспектов налогового реформирования в Республике Беларусь. Налогообложение накопленного богатства, овеществленного в недвижимости, – это единственная альтернатива чрезмерных налогов на прибыль и оборотные средства. Создание системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости является одним из направлений налоговой реформы. Помимо фискальных оснований, налогообложение недвижимого имущества на основе рыночной стоимости является важным средством повышения эффективности использования ресурсов, в первую очередь городских земель. Заставив оплачивать объекты недвижимости в зависимости от качества и местоположения, власть и общество заставят собственников соизмерять результаты своей деятельности со спросом и потребностями рынка. Кроме того, возникает реальная возможность улучшения экологической ситуации и создания благоприятных условий для проживания. Среди основных принципов построения общей системы налогообложения недвижимости можно выделить следующие: - Налогообложению подвергается объект оценки – недвижимость, а не ее собственник или пользователь. - Единицей исчисления налога является земля и улучшения на ней, которые являются объектами оценки на рынке недвижимости. - Основой налога должна стать “фискальная стоимость” (например, налоговая кадастровая стоимость), приближающаяся как можно ближе к рыночной стоимости объекта недвижимости. - Необходимо стремиться к унификации ставки налога на недвижимость с целью сведения к минимуму возможных внеэкономических методов регулирования. - Необходимо свести до минимума льготы и освобождения по налогу, что позволит увеличить базу по сбору и, как следствие, снизить саму ставку. - Необходимо устранить различные подходы к юридическим (предприятия) и физическим (граждане) лицам и тем самым уменьшить стремление к уклонению от уплаты налога и дублирования административных процедур. - Ответственность за данный налог необходимо возложить на одну организацию или институт, что позволит сократить координационные усилия и упростить процедуры согласования. Реализация данных принципов и их внедрение в практику может стать возможным только при оформлении этих положений в виде законодательных актов на уровне администраций и при решении целого комплекса задач, включающих в себя как вопросы технологического обеспечения, так и научно-исследовательские и методологические разработки. Переоценка основных фондов Развитие независимой (профессиональной оценки) в Республике Беларусь во многом определяется участием оценщиков в переоценке основных фондов. Начало работ по переоценке в 2001 году послужило мощным стимулом для внедрения негосударственной оценки в общую экономическую систему страны. Необходимо отметить, что начало работ по переоценке было вызвано, в первую очередь, ситуацией, при которой переоценка основных фондов, проводимая с использованием индексов изменения стоимости основных фондов, разрабатываемых Министерством статистики Республики Беларусь, и фактическая величина стоимости новых основных средств по многим группам стала не совпадать. Эта ситуация была вызвана целым рядом причин, основной из которых можно назвать наличие высокой инфляции. По мере падения уровня инфляции работы по проведению корректировки восстановительной стоимости с учетом рыночных цен хотя и будут проводиться, однако на первый план выходят новые задачи по реализации основных положений по учету основных средств. Необходимо отметить, что оказание услуг предприятиям по обоснованию и оптимизации схем расчета амортизации является одним из основных видов деятельности оценщиков во многих странах с рыночной экономикой. Цель этих работ – анализ структуры и состава основных фондов, обоснование и расчет износа на основании средних сроков службы по группам основных фондов, корректировка восстановительной стоимости, выбор метода расчета амортизации, проведение расчетов амортизации по заказу предприятия. Введение положений по корректировке амортизации является одним из элементов полномасштабной налоговой реформы в Республике Беларусь. Во многом налоговая реформа должна стимулировать инвестиционные процессы, в первую очередь связанные с развитием рынка недвижимости, включая развитие жилищного строительства, реструктуризации и обновления основных фондов предприятий, организацией нового производства на базе реконструкции существующих предприятий, создании новых объектов. Оценка для целей приватизации и разгосударствления В течение длительного времени государство останется крупнейшим собственником недвижимости. Необходимо ввести четкое разделение государственной недвижимости: на используемую непосредственно для государственных и социальных функций и используемую в коммерческих целях. Вторая группа подлежит сокращению. Приватизация и разгосударствление, создающие первичный рынок недвижимости, должны рассматриваться как приоритетные задачи, которым следует подчинить иные направления деятельности государства как собственника недвижимости. В процессе приватизации и акционирования предприятия из государственной собственности переходят в частную. Соответственно, образование мощного слоя частных собственников (акционеров) требует от руководителей этих частных предприятий решения принципиально новых задач как по управлению этими предприятиями, так и по взаимодействию предприятий с государством. Собственник может купить или продать пакет акций предприятия, имеет права заложить имущество, застраховать его. Кроме того, на передний план выходят вопросы оценки как имущества предприятий, так и их активов. Эти проблемы пока еще не нашли своего широкого отражения в практической деятельности предприятий, а также в решениях органов исполнительной власти. Задача независимых оценщиков, в первую очередь, - всемерно развивать нормативную и методологическую базу по оценке активов приватизированных предприятий, разрабатывать системы стандартов, проводить разъяснительную работу с органами исполнительной власти субъектов Федерации о преимуществах профессиональной оценки при проведении приватизации и муниципализации. К этим задачам примыкает и задача по оценке предприятий при банкротстве и реструктуризации. Также оценщики могут быть заняты проведением инвентаризации и проверки использования государственной собственности. Эти задачи могут быть решены при взаимодействии независимых оценщиков и органов представительной власти. Для реализации этих задач независимым оценщикам, в первую очередь, необходимо инициировать создание нормативных и инструктивных материалов. Институциональная политика Вопросы подготовки и переподготовки кадров Подготовка оценщиков является одним из основных вопросов создания полноценной профессиональной среды. Развитие учебного процесса, призванного отвечать потребностям как в долгосрочной перспективе, так и решать текущие задачи, является приоритетным направлением в вопросах подготовки и переподготовки кадров. Важнейшие вопросы обучения в Республике Беларусь: какое время должно занимать обучение, стоит ли обобщать подготовку оценщика или, наоборот, разбивать на специализации, как решить проблему получения практического опыта людьми, получающими образование оценщика и т.д. Необходимо отметить, что разработка полноценных учебных программ по подготовке специалистов по оценке, которая позволяла бы говорить о высшем образовании в области оценки, является все-таки задачей долгосрочной перспективы. Хотя, безусловно, разработка таких курсов должна вестись постоянно, эти учебные курсы по различным видам оценок на базе высших учебных заведений должны совершенствоваться. Проходить такой предмет должны все экономические специальности в вузе. Необходимо скоординировать усилия ведущих учебных центров, и, в первую очередь, специалистов по методологии преподавания, с целью создания типовых программ не только по специализациям, но и по специальностям в области оценки. Рассмотреть возможность создания учебно-методического объединения по оценке имущества, разработки учебных курсов по оценке имущества и нематериальных активов как общеобразовательные курсы для специалистов различных отраслей народного хозяйства. Организация научных исследований Развитие оценочной деятельности без создания системы проведения научных и методологических исследований практически невозможно. Первоочередными задачами научных исследований в области оценки являются: - разработка методологии и системы определения восстановительной стоимости объектов недвижимости с учетом текущих цен и расценок; - разработка методологии и нормативной базы определения средних сроков полезного использования объектов основных фондов; - разработка методологии расчета кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения; - разработка методов определения налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости при введении единого налога; - разработка методов расчета всех видов износа для различных видов; - разработка математических методов расчета различных видов стоимостей; - разработка математических методов расчета рисков при анализе доходности объектов оценки; - разработка и внедрение экспертных систем в оценке имущества. Необходимо отметить, что основным вопросом организации научных исследований в области оценки является решение вопросов финансирования этих исследований. Организация финансирования исследований может быть решена следующими способами: - создание фондов научных исследований с привлечением средств оценочных фирм; - разработка комплексной программы научных исследований и объединение и координация ресурсов фирм-исполнителей с последующей коммерческой реализацией полученной научной продукции; - подготовка предложений для получения грантов зарубежных объединений оценщиков с целью организации финансирования этих исследований и проведение этих исследований совместно с зарубежными специалистами; - проведение широкомасштабных компаний среди потенциальных потребителей результатов исследований, включая крупные предприятия; - организация научных исследований в области налогообложения совместно с местными администрациями и привлечение коммерческих кредитов под гарантии местных администраций. Необходимым условием в экономии средств и объединении усилий различных специалистов является создание годового плана этих исследований и определение головных (ведущих) разработчиков (координаторов) по конкретным темам. Создание такого координационного плана позволит оптимизировать и сконцентрировать ресурсы. Получение зарубежных грантов на развитие и гармонизацию оценочной деятельности в Республике Беларусь и за рубежом является важнейшей задачей и может стать хорошим стимулом для развития этой деятельности в республике, что подтверждает опыт России и некоторых других стран СНГ. Перспективной в этой связи представляется 6−я Рамочная программа, информацию о которой можно получить на сайте http://fp6.cordis.lu. Информационное обеспечение деятельности по оценке Процесс оценки имущества и нематериальных активов подразумевает проведение анализа больших массивов информации. Практически основные текущие затраты при проведении конкретных оценок связаны, в первую очередь, с получением, покупкой, хранением и обработкой различных информационных потоков. Поэтому разработка систем информационного обеспечения работы оценщиков является одним из важнейших факторов создания полноценной системы оценки в Республике Беларусь. Учитывая, что эти вопросы представляют интерес не только для практикующих оценщиков, но и для органов исполнительной власти, создание таких систем возможно при объединении усилий как негосударственных оценочных структур, так и государственных. Поскольку потенциальными потребителями таких информационных систем могут явиться как государственные, так и негосударственные структуры, на первом этапе имеет смысл разработать перечень и номенклатуру информационных баз данных и согласовать этот перечень с возможными потенциальными потребителями этой продукции. При этом, поскольку при создании таких систем важнейшим вопросом является и актуализация используемых информационных потоков, то на этапе формирования перечня разрабатываемых информационных баз необходимо определять возможные источники для постоянного обновления. С учетом высказанных предложений по формированию таких баз имеет смысл выделять головную коммерческую структуру, которая и будет осуществлять эти разработки с последующей коммерческой эксплуатацией. Важнейшим вопросом при создании полноценных программных продуктов является разработка системы стандартов в области информационного обеспечения. Эти стандарты нужно рассматривать как базовые условия по унификации программного обеспечения деятельности по оценке. Создание общих специализированных информационных центров (центров коллективного пользования) в ближайшее время вряд ли реализуемо, поскольку требует достаточно больших финансовых вложений. Поэтому одним из возможных вариантов является также объединение и подключение оценщиков к уже существующим информационным центрам или заказ существующим информационным системам дополнительных работ по обеспечению работы оценщиков. Система информационного обеспечения деятельности по оценке обязательно должна включать издание научных журналов и специализированной литературы. Организация финансирования работ по информационному обеспечению возможна и с использованием предлагаемых схем финансирования научных исследований. Н. Синяк, доцент, Е. Россоха, ассистент. |